עמוד פרטי סעיף ישיבה

מספר סעיף: 10
פרטי סעיף: בקשה מקוונת עם הקלות ‏2‏\‏20190110‏ פרטי הסעיף

מבקש / יזם:	חדד אביב
כתובת:	ראש פינה
נתוני מקרקעין:	גוש: 13961, חלקה: 41, מגרש: 109
מהות / מטרת דיון:	הקמת בית מגורים משרד בשטח כולל של 219.19 מ"ר. הקלה להקמת בריכת שחייה בחריגה מקו בניין קדמי מותר ובחריגה מתכסית מותרת.
החלטה:	בהתאם להערות בדיקה והמלצות: מדובר בבקשה להיתר הכוללת הקמת יחידת דיור ובריכת שחיה. הבקשה כוללת הקלה בתכסית: 35% במקום 22% כמו כן הקלה להקמת בריכת שחיה בחריגה מקו בניין קדמי: 1.7 מ' במקום 5 מ'. על המקרקעין חלה תכנית מס' ג/9399 הקובעת את המגרש ביעוד מגורים א-2: 170 מ"ר עיקרי 20 מ"ר שרות + 30 מ"ר לחניה 22% תכסית גובה מותר: 7 לגגות שטוחים, 8.5מ' לגגות משופעים. עפ"י נספח הבינוי של תכנית ג/9399 נקבעו למגרש שבנדון (מגרש 109) 2 מפלסי קומות: מפלס תחתון: 0.00=403.75, מפלס עליון: 0.00=406.75. כאשר ממבט לרחוב אמורים לראות 2 קומות - ראה סקיצה להמחשה. בתכנית הבקשה להיתר שהוגשה תוכנן בית המגורים במפלס 405.75 במקום במפלס 403.75. "מיני קומה" בשטח כ 18 מ"ר שתוכננה במפלס 402.15 ובחזית צידית שאינה פונה לרחוב, איננה יכולה להוות "תחליף לקומה" שאמורה להיות מתוכננת בחזית הקדמית של המגרש ולתת תחושת דרוג מבנה והשתלבות במפלסי הקרקע הקיימים - מראה 2 קומות ממבט מהרחוב, כפי שהתכוון המחוקק בתכנית ג/9339 ובנספח הבינוי שלה. התוצאה בפועל היא קיר תומך מגרש גבוה מהמתוכנן עפ"י נספח הבינוי ויצירת מילוי מלאכותי של קומה שלמה מתחת לרוב שטח הקומה שמעל. באותו מגרש ניתן ביום 23.6.2016 היתר בניה מס' 20150381. היתר שניתן ע"ש בעלים קודמים של המגרש. ההיתר לא מומש ופג תוקפו. בהיתר זה נקבעו 2 מפלסי קומות: 402.75ו- 405.75 בתצורה של קומה תחתונה בחזית רוחב המגרש ומעליה קומה נוספת (באופן שנשמר דירוג המבנה וחזית 2 קומות מכוון הכביש). בפועל בוצעה חפירה והנמכת מפלסי הקרקע הטבעיים כמעט עד מפלס הכביש הקיים. לאור האמור לעיל, יש להנמיך את מפלס הקומה הראשית של בית המגורים לגובה 403.75 (ומומלץ אף למפלס נמוך יותר לאור החציבה שבוצעה בפועל). את השטח הנוסף שנותר למימוש ניתן לתכנן בקומה מעל. התקיים דיאלוג בין המבקשים והמתכננים מטעמם לבין מהנדס הועדה ובודקת הבקשות והנ"ל סרבו לתקן את התכנית בהתאם להוראות התכנית התקפה ולהנחיות שניתנו. נטען ע"י המתכננת מטעם המבקשים כי הטעמים להגבהת המפלסים היא "כדי לתכנן בריכת שחיה תלויה ולא שקועה באדמה בכדי לאפשר תחזוקה ותיקון נזילות" - טיעון שאין בו להצדיק סטייה מנספח הבינוי. בהקשר זה ראוי לציין כי בשני המגרשים הגובלים עם מגרש המבקשים מתקיימת דרישת הועדה המקומית באשר למבט 2 קומות מחזית המגרש ודרוג. ראה היתר בניה 20140483 במגרש 108 מדרום והיתר מס' 20100104 במגרש 110 מצפון. בהתאם לתכנית ג/9339 גובה מקסימלי מותר לגגות משופעים - 8.5 מ'. בפועל תוכנן המבנה בגובה כולל של 9.72 מ' - חריגה מהזכויות המותרות. חניה תוכננה ברוחב לא תקני של 4.98 מ' במקום 5.4 מ' עבור חניה עם קירות צד. חלל מתחת לבריכת השחיה לא חושב בחישוב השטחים , לא מוראה התכנון שלו וגם חורג מקוו בניין. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ לאחר שהועדה קיימה דיון ושמעה את עמדת מהנדס הועדה, הועדה מחליטה לדחות את הבקשה. בשלך לו"ז מערכת רישוי זמין ולאור בקשת יו"ר מועצת ראש פינה (שנמסרה בע"פ עי אילן אור) לקיים סיור בשטח בכדי לוודא ולעמוד מקרוב על העובדות, הועדה תשמח לקיים דיון בבקשה מעודכנת שתוגש ואשר תעמוד בתנאי הסף, זאת לאחר הסיור ולאחר קבלת עמדה מפורשת של מו"מ ראש פינה בנושא.